[摘要]房地产市场是我国市场经济中的重要组成部分，对我国经济发展、社会福利水平具有深远影响。近十年来，我国房地产市场在迅速膨胀的同时产生了严重的价格畸形问题，对城市正常发展和市民生活造成严重影响和负担，不利于城镇化的健康发展。同时，2020年我国经济发展受到新冠肺炎疫情的严重影响，经济下行压力加大，市场经济的不确定因素增加，新冠肺炎疫情过后国内房地产市场的相关走向需要引起关注。文章将尝试分析房地产市场的内在机理，探究我国房地产的发展政策，研究其发展方向。
[关键词]房改；房地产政策；市场规律；供需错配；宏观调控
[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2020.35.060
1房地产发展概述
1.1近年房地产政策概述
我国房地产政策的中心思想是“住房不炒原则”。2016年12月中央经济工作会议提出要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。2017年10月，党的十九大报告再次提出这一定位。2019年7月30日召开的中共中央政治局会议释放出我国坚持房地产调控不动摇的明确信号，“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。近年的央行会议再次指出，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”要求。
国家的相关政策在一定程度上抑制了房地产过热的局面，但其政策框架过于宏观，且地方政府存在上行下效现象，没有结合当地实际做到具体情况具体分析，推出地方性的住房政策，很大程度上使得“住房不炒”难以落地生根。
1.2近年房地产市场概况
首先，从需求方面来看。从微观经济的角度看，房地产需求是指房地产消费者在一定的时期，根据实际收入情况，愿意购买且能够购买的房地产商品量。住房需求不完全等同于经济意义上的需求，是必须有支付能力的需求，即有效需求[1]。其次，从供给角度来看。房地产行业内存在大量违背市场规律的行为。捂盘圈地、抬价溢价、倒买倒卖的现象多发，且存在严重的虚假宣传现象。由于房地产交易过程中信息严重的不对称，给了开发商抬高地价、虚报成本价、违规预售的空间，甚至会引发权力寻租现象。再加之存在房产投资的炒房现象、配套政策不完善的问题使得房产平均价格长期高于居民收入中位数，造成高收入群体受到“限购”规制；中等收入群体持观望态度；低收入群体支付能力不足的问题，进而导致整体有效需求不足，无效供给扩张。近20年我国平均房价和平均工资见图1和图2。
2房地产问题原因分析
2.1税收制度
我国现行制度下涉及房地产行业的税费复杂，并且在房屋取得、流转、持有三个方面都有税收，各种税收条目附加数较大。同时在二手房市场，房源流动需要缴税，并且卖方想方设法让买方承担成本，在很大程度上使得房价二次提高。目前，我国并未出台个人持有住宅的房产税政策，现行的房地产政策也未根据实际情况从税制上综合考量。2009—2017年房产税及相关税种占财政收入比见图3。
2.2商品房预售制度
我国在商品房预售方面长期采用香港方式，但这种措施仅在20世纪住房供应紧张阶段使用。在房源亟需去库存的今天已经不能适应市场发展。商品房预售制度为解决泛地产行业资金短缺、急于推进城镇化进程建立的，对于促进房地产行业的健康发展、解决居民住房问题起到了促进作用。但这一措施导致了行业中不健康现象的发生，开发商在预售阶段收回投资，获取利润，进而囤积居奇哄抬房价。预售制度在很大程度上成为开发商的融资手段，损害了消费者的利益[2]。
2.3土地制度
我国房价第一次快速增长处于2002—2003年，2002年国土资源部叫停了原有的土地协议出让方式，开始实行土地挂牌制度。此政策的目的是解决房产中土地交易的腐败问题和地方财政收入问题。但由于实行土地挂拍制度，在价高者得利的驱动下，各地地价不断攀升。土地收入占本级财政收入比见图4。
2.4消费者心理
商品房制度下，投机问题长期未得到有效解决。高收入购房群体资金存量大，迫于通胀压力，“以少占多”的挤占现有房产资源，再以高价卖出，造成住房需求叠加放大。对于普通消费者来说，信息相对闭塞，在租房不经济、外界房价看涨的影响下，有较高的购房意愿，造成住房刚性，这就给房源持有者以涨价的空间。并且，消费者普遍存在保值、升值的心理，买涨不买跌。目前来看，大部分购房者持观望态度。疫情结束后，我国又会迎来基建高峰，购房者自然会选择区位条件，这种情况下就需要国家有效抑制此种现象。
3结论
住房是我国居民生活的必需品，堅持住房不炒的政策是十分必要的，国家需要给房地产产业一个准确的定位。改革开放以来，我国的房地产政策在很大程度上解决了供需矛盾，有利于我国经济增长和社会财富的创造。但同时，我国商品房背离了原有的居住职能，被过度虚拟化和资产化，造成了严重的供需错配问题。在一、二线城市，受相关政策和供需影响，房价可能会在合理区间内继续下跌；在三四线城市，受到基建、供需影响，房价会继续上涨；从国内整体来看，房价在疫情后期会呈现“U”型发展，即先稳中有降，待经济形势好转时稳中有升。疫情结束后，国家和地方政府需要从地方实际出发，利用这一窗口期，尊重市场内在规律，引导房地产市场正常有序回归。受此次疫情影响，房地产开发主要表现为资金链断裂、信心萎靡两大重大问题[3]。对于政策的取向建议为：微刺激、提信心、稳市场。作为当前支撑国家和地区国民经济稳定发展的托底产业，必须确保其继续平稳发展，防止行业的大起大落。