摘要：2020年春节前后，随着新冠肺炎疫情在全国的不断蔓延，国内经济受到了沉重打击，房地产市场也随之逐渐低迷，很多企业面临着销售停止、投资滞后、施工延误、客户流失等巨大压力。而随着疫情的不断好转，楼市回暖近在咫尺，房地产企业如何在后疫情时期通过营销策略的优化调整来恢复经营状况并提高企业的核心竞争力呢？本文就这一问题提出了几点建议。
关键词：后疫情时代；市场波动；房地产营销；调整策略
中图分类号：TU725文献标识码：A文章编号：1006-3315（2020）11-100-002
1.引言
2020年初随着新冠肺炎疫情从武汉急速蔓延至全国乃至全球，世界人民的身体健康和人身安全面临着极大的威胁。疫情也对我国的经济造成了严重冲击，并影响了我国房地产行业的有效运转。疫情当前，房地产企业要想把握好新机遇以迎接新的挑战，就需要对企业的营销战略进行不断地优化与调整，以在竞争激烈的房地产市场中立足。
2.疫情对房地产市场的冲击
2.1住房成交量持续下滑
2020注定是樓市不平凡的一年，随着疫情黑天鹅事件的爆发，2020年初的房地产销售形势十分严峻，全国多地售楼处和房地产中介门店被迫“暂停经营”，建筑施工工地也被迫关停。根据国家统计的数据，2020年1-2月，商品房的销售面积仅为8475万平方米，同比下降39.9%。与此同时，四个一线城市北京、上海、广州、深圳的商品住宅销售套数也在同月急剧下滑，更有城市惨遭零成交，房地产市场几乎处于停滞的状态，与此同时企业面临着销售尾款无法回款的风险，房地产企业资金周转压力徒增，拿地及新开工均受到不同程度的冲击。由此可看出疫情对房地产市场的严重冲击。
2.2购房者负面情绪易累积
此次疫情规模空前，大量中小企业面临着资金链断裂和停工的风险，企业员工也面临着无收入和失业的风险，这对购房者的心理产生了很大的负面情绪。疫情的扩散不仅限制了购房者的人身自由，也极大地降低了购房者的消费意愿。再者，疫情之下，线上看房成了购房者获得房地产信息的唯一渠道，虽然各大平台都有房源的各种信息，有些企业也提供了VR看房的服务，但因房地产产品的特殊性，线上完成所有交易环节存在一定困难，所以线下营销一直以来都是房地产营销的重心，并能够获得购房者的信赖。而随着疫情的持续扩大，线下看房成了一种不可能，这对购房者产生了很多负面影响。
3.后疫情时代房地产营销的优化调整策略
3.1优化产品定位——打造健康科技住宅
黑天鹅事件的暴发对于很多房地产开发商而言是一场巨大的考验。疫情期间，在被迫居家隔离、长时间居于室内的情况下，人们对于住宅的防疫、通风、采光和排水这些与健康相关的居住属性有着极高的要求。一些普通住宅中存在的户型缺陷、卫生细节以及社区物业服务不到位等问题，都在居家隔离期间得到了检验。这些问题无疑会改变客户对住宅产品的需求和选择，住宅的健康属性将会越来越受到重视，在今后的一段时间里，以健康科技为核心理念的住宅将成为房地产市场的主流。在此趋势下，房地产企业应优化产品定位，为消费者打造健康科技的住宅。
3.1.1控制容积率，增加距离美。从此次疫情来看，疫情多发生在容积率大、居住空间较为密集的社区。容积率指的是总建筑面积与用地面积的比值，它的大小直接反映了一个小区的规划程度、居民居住的舒适程度以及小区安保问题。
在购房者今后的购房需求中，容积率或被列为重点考虑对象。随着地价的不断上涨，不少楼盘的容积率也越来越高，容积率高的住宅人口密度大，人员流动也相对比较复杂。高容积率的社区环境不仅降低了客户的居住舒适感，也在此次疫情中极大地增加了人们的健康安全隐患。所以今后开发商在考虑社区设计时要严格控制容积率，减少人口密度，并尽可能为客户创造更多的绿色景观面积。
3.1.2增设新风和消杀净化系统。新冠肺炎疫情的传染速度之所以会如此迅猛，在于病毒会附着在人们日常接触的生活用品上通过空气进行传播，而此时新风系统和入户消杀净化系统就显得格外重要。新风系统作为一套独立的空气净化系统，具有独立的进气通道和排气通道，可以有效提高换气效率，保证室内空气质量，新风系统是疫后开发商可以考虑的方向。除此之外玄关的作用也不容忽视，传统玄关往往只被用来储物收纳，更有一些刚需家庭为了节约成本选择不设玄关。后疫情时代，人们对玄关的价值观念会发生转变，它的利用价值也不再局限于收纳，在条件允许的情况下开发商在设计玄关时应增设足够的空间便于处理外换物品并进行清洁消毒。
3.1.3提供多元智能生活空间与物业服务。此次突如其来的疫情使得人们对住宅的功能有了多层次的要求，房屋是集居住、娱乐休闲、物业服务、小区治理等一体化的一套体系。疫情过后能够真正满足客户多层次需求，将需求体现在产品设计中的房地产开发企业才会真正具有市场竞争力并立足于市场。与此同时，疫情使得物业服务被重新认识，高品质的物业服务在此次疫情中是对业主健康安全的保障。开发商在后疫情时代要选择高品质物业，加强门禁监管系统，注重社区清洁，设置无接触智慧超市并提供医疗服务。
3.2调整营销渠道——落实网络口碑营销
面对疫情带来的市场波动，房地产市场的竞争环境也愈发激烈，传统的口碑营销是指企业为了更好地满足消费者的消费需求，赢得消费者的满意和忠诚，获得正向口碑，通过消费者吸引潜在消费者以提升品牌形象的一种营销方式。但受此次疫情影响，传统的口碑营销不能适应房地产的市场发展，而网络口碑营销作为一种新型营销渠道，则可以充分利用互联网传播房地产信息的便捷，将网络营销和口碑营销紧密结合在一起，让客户在互联网上主动参与到传播企业口碑的环节中来，以此能够更好地在客户中建立起一种可靠且相互信赖的关系。
3.2.1开发房地产网络口碑的传播平台。房地产开发商可以通过新闻媒体网站、线上口碑平台、微博、微信、豆瓣等新媒体平台进行多渠道网络口碑传播。其中，利用微信进行房地产营销是近几年比较火热的营销模式，通过每日房地产信息的推送让顾客了解基本信息。另外，开发商还可以开发网络体验平台，体验平台便于向顾客传达开发商的产品理念和服务信息，让客户参与到小区开发的多个环节，并将小区的布局、景观、户型等信息通过特定网络程序体现出来，让客户对产品有进一步认识，并能够进行自主选择和设计，以达到自身需求。
3.2.2保证产品质量，积极传播正面网络口碑。房屋的购买不同于普通商品，消费者需花费巨额资金，且居住具有长期性，因而消费者在购买房屋之前会考虑多方面因素，如房屋产权、居住体验、工程质量、物业管理等等。这需要房地产开发商保证产品的质量，只有高质量的房地产产品才能鼓励对产品满意的消费者带动潜在的购房消费者，传播正向口碑。
3.3改善推广模式——线上线下一体化
3.3.1线上销售不能松懈。虽然随着疫情的好转，售楼处已重新营业，但疫情仍给大多数购房5a59b88ae295ee16198932d06691c332者带来了顾虑和恐慌，在短时间内让购房者重回售楼处还是相当困难的。所以开发商仍需做好线上售楼服务，线上销售不能松懈。虽然随着网络科技的飞速发展，疫情期间利用VR进行远程模拟看房被开发商们大力推广，但收效甚微，VR模拟看房虽有真实的视觉感受，但没有良好的体验感。另外，購房者大多对这种线上销售模式缺乏信任，所以开发商除了采用线上优惠等销售手段外，还可采用无理由退房等政策。
3.3.2线下打造安心售楼环境。在做好线上营销的同时，线下的体验感也同样重要。随着售楼处的逐渐开放和员工的不断复工，开发商首先能做的就是给线上客户满意的线下体验感。疫情结束后，售楼部重要的工作之一是每天做好消毒清洁工作，做好到访客户的登记工作，并在情况允许的条件下，设置无接触看房服务，为购房者打造一种安全舒适的环境和服务，让购房者能够安心来访。
4.结语
房地产市场与疫情的战斗还没有完全结束，疫情带给房地产行业的考验依旧严峻，如何打赢这场胜仗关键还在于企业自身。在后疫情时代，企业一定要制定出适合自己的营销策略规划，打造健康科技住宅、结合网络口碑行销、做好线上线下一体化营销，提升企业的核心竞争力并不断创新，立足于房地产市场。