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税务总局对房地产行业再次“亮剑”----从今年2月1日起，将土地增值税的“预征制”改为“清算制”。

前几天听说，集团董事长布置了集团相关部门要对集团所属公司进行一下“土地增值税对公司利润和资金等方面的影响”的调研、统计、分析工作。今天一早，又听说集团的集团也要到我集团来调研和听取我们这方面的情况和汇报。

从这一现象来看，国税总局突然的“亮剑”，令我们的非常的重视，也令各大房地产公司有点“措手不及”。自宏观调控以来，集团的情况本来已不太乐观，资金链让集团的日子过得紧绷绷的，“清算制”的实施，集团担心会给集团的资金链和利润情况带来更大的压力。以下分析仅基于能够结算损益且符合清算制的项目。

“清算制”给企业带来资金的压力。

这一点是实实在在，不存在讨论的余地，至于压力究竟有多大，还要看上海及各地关于“清算制”的实施细则，才能合理估计资金流出的强度和密度。

如果原先实行了“预征制”（预征额小于增值税的总体税负），资金流出压力的估计值大致为“清算制”的总体税负与“预征制”下预征额的差额。

如果“预算制”下的预征额的强度超过了土地增值税的“清算制”下的总体税负，那么，“清算制”也不会给企业带来资金上的压力。不过这一点好像过份乐观了。从我个人的看法来讲，这种概率似乎比较小。因为目前上清算的项目都是经过了一强烈的土地升值行情，三四年前拿到地的房地产公司造了房子想不赚钱比赚钱要难得多。预征额一般要远远小于实际税负的。

所以，我的总体判断，“清算制”给企业带来的资金压力是实实在在的。

“清算制”给企业带来利润的影响程度。

关于这一点，就不一定是实实在在的了，可能一点影响也没有，也可能产生重大影响，这里面我初初从二个方面来分析：

1、因为这一税种不是新税种，且各单位都在执行“预征制”，如果各单位的会计处理能较好地遵循稳健性原则，会计核算或报表编制时就应该将这一税负情况，合理地预估进企业的帐表内。如是的话，国税局的这一“亮剑”，对企业的利润影响就很小，甚至于没有影响。 再退而求其次来说，如果各企业仅将预征额计入损益，没有全额匹配该税的税额，那么对企业利润的影响也是很大的。因为一般情况下预征额往往比实际税负要小得多。

2、各单位尽管进行了土地增值税的预征，但其核算都按预征额作往来挂帐，没有按一定方式合理地匹配进损益表。如是这样的话，对企业的利润影响就大了。影响额为“清算制”情况下的总体税负。但是我想，存在这一现象的概率应该是不大的，因为既然已经被征税了，企业就应该将税负合理地匹配进企业的损益表。如果真的存在这一情况，那我也就无法可说了……更要命的是，该项税负既没有预估进损益，又实行了大数额的分红，造成未分配利润出现巨额红字，分过头了，要“倒扳账”了，那就“好玩”了……

综上所述，在一般的正常情况下，“预征制”改为“清算制”，使企业原来想尽一切办法延迟缴纳土地增值税的动机和所谓的办法，宣告失灵。面临“清算制”，真金白银的立即捧出，会给资金情况不是良好的企业，带来更大的压力。

对该税负进行过合理预估匹配进损益表的企业，对利润的影响不会太大，甚至是没有影响；反之，则产生重大影响。

不可能给你写的，只能提点建议，往现在的房地产上靠，